仲介手数料は不動産のプロへの成功報酬です。

仲介手数料は、不動産の売買や賃貸契約をしたときに仲介をした不動産会社に支払う手数料です。成功報酬として支払うものなので、不動産の契約が無効・取消しになったときは仲介手数料は発生しません。
賃貸契約の場合は、宅地建物取引業法で仲介手数料の金額は家賃の1ヶ月分（別途消費税）と上限が決められています。貸主と借主の双方から受領した金額の上限が家賃の1ヶ月分となっています。
売買契約の場合は、売買金額によって仲介手数料の料率が決められています。金額の算出方法は一覧表や速算式などを参考にします。
不動産の取引には、「取引態様」という不動産会社の立場を明示することが法律で義務付けられています。なぜなら、取引の内容によっては、仲介手数料が生じたり、しなかったりするからです。取引態様にはいくつか種類があります。

売主・貸主

不動産会社が自ら保有する土地や建物を売買する場合です。直接売買や賃貸をするので、この場合は仲介手数料は発生しません。

代理

売主、貸主の代理人を務めて仲立ちをします。条件的には仲介手数料は必要ですが売主、貸主との取り決めによっては不要になる場合もあります。

仲介（媒介）

売主と買主、あるいは貸主と借主の間に立って取引をする場合です。この場合は仲介手数料が発生します。
仲介（媒介）には、売主と不動産会社の契約（売主からの依頼条件）の違いによって、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の3種類に分かれます。それぞれメリット、デメリットがあるので内容を確認しましょう。

仲介手数料支払いのタイミングは一般的に、賃貸契約の場合は賃貸借契約完了後に支払いをします。
宅建業法において、重要事項説明を行っていないタイミングで金銭の授受は行ってはならないと決められております。
重要事項説明後に一定金額の預け入れを求められる場合もありますが、契約締結前までは預け入れの金銭となる為万が一契約が成立しなかった場合は不動産会社は速やかに返金しなければなりません。
売買契約の場合は、売買契約成立後に規定金額の50%を支払い物件引き渡しの際に残金を支払うというのが一般的です。
住宅ローンでの購入の場合、手順として売買契約後に金融機関の審査がある為、稀に住宅ローンが否決となってしまう事もあります。
そのような場合は契約そのものが白紙となる為、売買契約成立後でも仲介手数料は発生しません。
但し、売買契約書に「住宅ローンに関する特約」など設定されておりますので内容を確認する事が大切です。
最近は初期費用を抑えて購入される人も増えてきているので、仲介手数料は物件引き渡し時に一括で支払うというケースも出てきているようです。
仲介手数料はあくまで成功報酬です。